35 preguntas imprescindibles antes de comprar en preventa (y por qué importan)

Comprar en preventa inmobiliaria puede darte precio, elección y plusvalía. Pero también implica riesgos si firmas "a ciegas". Esta guía reúne las preguntas clave que debes hacer y explica por qué son relevantes y qué podrías perder si no las haces.

Tip rápido: Lleva esta lista a tu visita. Anota respuestas, pide evidencia documental y guarda fotos/correos. Si algo no queda por escrito, no existe.

1) Sobre el desarrollador

1. ¿Cuántos proyectos han entregado y en qué fechas? ¿Puedo visitar alguno?
Por qué importa: valida experiencia y cumplimiento.
Riesgo de no preguntar: caer en retrasos crónicos o proyectos inconclusos.

2. ¿Quién es la razón social que firma y quién es el dueño del terreno?
Por qué importa: saber a quién exigir y si puede vender.
Riesgo: contratos con empresas sin activos o ajenas al predio.

3. ¿Existe fideicomiso del proyecto o crédito puente? ¿Con qué banco?
Por qué importa: respaldo financiero de la obra.
Riesgo: obra intermitente por falta de liquidez.

4. ¿Tienen seguro de responsabilidad civil y/o todo riesgo construcción?
Por qué importa: cobertura ante siniestros.
Riesgo: costear daños o paros fuera de tu control.

5. ¿Quién será el constructor (contratista general) y el DRO?
Por qué importa: calidad y seguridad estructural.
Riesgo: subcontratos informales, vicios ocultos.

2) Terreno, permisos y marco legal

6. ¿Me muestran título de propiedad y certificado de libertad de gravamen vigentes?
Por qué importa: confirma dominio y que el terreno no está hipotecado/embargado.
Riesgo: litigios o imposibilidad de escriturar.

7. ¿Cuál es el uso de suelo y densidad permitida? ¿Puedo ver la licencia/manifestación de construcción?
Por qué importa: evita ilegalidades y clausuras.
Riesgo: obras detenidas o cambios de proyecto.

8. ¿El régimen en condominio está inscrito (o cuándo lo inscriben)?
Por qué importa: define indivisos, áreas comunes y escritura.
Riesgo: no poder escriturar a tiempo o reglas ambiguas.

9. ¿El contrato de adhesión está registrado en PROFECO y cumple la NOM‑247?
Por qué importa: prácticas de comercialización justas e información clara.
Riesgo: cláusulas abusivas y falta de transparencia.

10. ¿Existen litigios, servidumbres, hipotecas o multas sobre el predio?
Por qué importa: mapea contingencias legales.
Riesgo: juicios que retrasen entrega o afecten el valor.

3) Proyecto y especificaciones

11. ¿Cuál es el metraje privativo y de comunes (con tolerancias máximas)? ¿Me comparten planos firmados?
Por qué importa: lo que compras son metros y derechos.
Riesgo: recibir menos metraje sin compensación.

12. ¿Memoria de acabados/marcas y equivalencias si hay cambios?
Por qué importa: asegura calidad y homogeneidad.
Riesgo: sustituciones más baratas sin tu autorización.

13. ¿Qué amenidades se entregan exactamente (equipo, horarios, reglamento)?
Por qué importa: expectativas reales de uso.
Riesgo: amenidades recortadas o inoperantes.

14. ¿Qué estacionamientos y bodegas corresponden (números y medidas)?
Por qué importa: previene asignaciones ambiguas.
Riesgo: perder cajones o recibir medidas insuficientes.

15. ¿Habrá fases futuras que afecten vistas/ruido/densidad?
Por qué importa: planeación a largo plazo.
Riesgo: obras posteriores que devalúen tu experiencia.

4) Calendario y ejecución

16. ¿Cuáles son los hitos de obra y sus fechas (cimentación, estructura, acabados)?
Por qué importa: seguimiento medible.
Riesgo: retrasos sin forma de exigir.

17. ¿Qué penalización aplica por atraso de entrega (monto/mes o %)?
Por qué importa: incentiva cumplimiento.
Riesgo: atrasos sin compensación.

18. ¿Cómo informarán el avance (reportes con fotos/bitácora)?
Por qué importa: transparencia continua.
Riesgo: desconocer problemas hasta el final.

5) Precio, pagos y resguardo

19. ¿Cuál es el precio total y qué incluye/no incluye (equipamiento, aires, cocina, persianas)?
Por qué importa: evitar sobrecostos sorpresa.
Riesgo: comprar "cáscara" y gastar más.

20. ¿Cuál es el plan de pagos durante obra y saldo a la escritura?
Por qué importa: flujo y disciplina financiera.
Riesgo: incumplimientos por falta de planeación.

21. ¿Mis pagos se depositan a fideicomiso/escrow o a cuenta operativa? ¿Se liberan por hitos?
Por qué importa: protección de tus anticipos.
Riesgo: desvío de recursos y obra detenida.

22. ¿Hay descuentos por forma de pago? ¿Son acumulables con promociones?
Por qué importa: optimiza tu costo total.
Riesgo: perder beneficios por no preguntarlo.

23. ¿Qué costos de escrituración y primas debo contemplar (avalúo, notaría, ISAI/ISABI, derechos, administración)?
Por qué importa: presupuesto realista.
Riesgo: faltar al cierre por costos no previstos.

6) Hipoteca y cierre

24. ¿Con qué bancos tienen convenio y a qué aforo (LTV) esperan al cierre?
Por qué importa: viabilidad crediticia.
Riesgo: no obtener hipoteca suficiente.

25. ¿Puedo precalificar hoy y qué pasa si cambian las tasas o mis ingresos?
Por qué importa: escenarios de volatilidad.
Riesgo: mensualidad impagable o rechazo final.

26. ¿Qué ocurre si el avalúo sale menor al precio? (cobertura o devolución)
Por qué importa: define quién absorbe la diferencia.
Riesgo: tener que aportar capital extra inesperado.

7) Contrato y garantías

27. ¿Se anexan planos, memoria de acabados y reglamento firmados?
Por qué importa: lo prometido queda vinculado.
Riesgo: cambios unilaterales.

28. ¿Cuál es la política de cambios (tolerancia de metraje y equivalencias de material)?
Por qué importa: evita sorpresas al final.
Riesgo: recibir algo distinto sin compensación.

29. ¿Plazos y alcance de garantías (vicios ocultos, instalaciones, impermeabilización)?
Por qué importa: protección post‑entrega.
Riesgo: quedarte sin a quién reclamar.

30. ¿Existe derecho de desistimiento o devolución y en qué supuestos?
Por qué importa: salida ordenada si algo falla.
Riesgo: perder anticipos.

31. ¿Se permiten cesiones de derechos o reventa durante obra? ¿Con qué costo?
Por qué importa: flexibilidad patrimonial.
Riesgo: quedar atado a una unidad que ya no quieres/puedes pagar.

8) Administración y vida en condominio

32. ¿Quién administrará el condominio el primer año? ¿Cuota de mantenimiento estimada y metodología?
Por qué importa: salud financiera del edificio.
Riesgo: cuotas impagables o mala gestión.

33. Reglas clave: rentas temporales, mascotas, ruidos, usos comerciales.
Por qué importa: estilo de vida y convivencia.
Riesgo: conflictos y sanciones.

34. ¿Cómo se atenderán vicios posentrega (canal, SLA y tiempos)?
Por qué importa: respuesta rápida a fallas.
Riesgo: tickets eternos sin solución.

9) Entorno y mercado

35. ¿Qué proyectos vecinos están aprobados y cuál ha sido la plusvalía histórica de la zona?
Por qué importa: perspectiva de valor y habitabilidad.
Riesgo: compra en zona con saturación o devaluación.

Mini‑checklist imprimible

• Título y gravámenes ✔︎

• Uso de suelo y licencia ✔︎

• Régimen en condominio ✔︎

• Fideicomiso/crédito puente ✔︎

• Planos y memoria de acabados firmados ✔︎

• Hitos y penalizaciones ✔︎

• Resguardo de pagos por hitos ✔︎

• Costos de escrituración ✔︎

• Precalificación hipotecaria ✔︎

• Garantías y servicio post‑venta ✔︎

¿Quieres esta lista en PDF con semáforos y ponderaciones para comparar 2–3 proyectos? Escríbenos a info@factorinmobiliario.mx y te la enviamos.

Conclusión

Una preventa bien elegida puede darte precio, ubicación y plusvalía. La clave está en preguntar, verificar y documentar. En Factor Inmobiliario te acompañamos en la debida diligencia legal, técnica y financiera para que compres con certeza.

¿Listo para evaluar tu proyecto? Agenda una asesoría sin costo: info@factorinmobiliario.mx

Nota legal: Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal. Para casos concretos, solicita una revisión profesional de documentos y condiciones del proyecto.